农村建房纠纷中的相关法律问题浅析

<h2 class="rich_media_title" id="activity-name" style="font-weight:400;font-size:22px;color:#333333;font-family:-apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "background-color:#FFFFFF;"> 农村建房纠纷中的相关法律问题浅析 </h2> <div id="meta_content" class="rich_media_meta_list" style="margin:0px 0px 22px;padding:0px;font-size:0px;color:#333333;font-family:-apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "background-color:#FFFFFF;"> 原创： 陈小玲 <a id="js_name">湖北元初律师事务所</a> 昨天 </div> <div class="rich_media_content " id="js_content" style="margin:0px;padding:0px;color:#333333;font-size:17px;text-align:justify;font-family:-apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "background-color:#FFFFFF;"> 一、前言： 近些年来，随着我国农村经济的发展和生活水平的不断提高，农民对居住房屋提出了更高的要求。农村经营性建筑物也从无到有，逐渐增多。随之而来的各种纠纷、矛盾愈来愈多。笔者作为一名实习律师，有幸参与过一起农村建房合同纠纷的案件，从中学习到很多相关法律知识。据此，笔者就所代理的案件中出现的相关法律问题进行分析，有不足之处还请各位前辈指教。 二、案件简介： A在农村有一处宅基地，欲建一栋楼高三层半的房子。与邻村一直从事农村建房的B签订了《建房合同书》，双方就该房屋的规格、要求、质量、价款、付款方式、工期等进行了约定。A以包工包料的方式将该工程承包给B施工。合同中约定了楼房底层净高3.6米，二、三层净高3.3米。同时约定了承建人“严格按照设计图纸要求而施工”。工程款支付方式为按进度付款，整个完工双方验收合格后付工程总额的70%，余下30%在双方协议的时间一次性付清。 B完成该工程后，双方进行了结算。A减除已支付的款项外，剩余工程款6万元向B出具欠条一份。随后A对该房屋进行了装修并入住。次年底，B向A催讨该款，A以房屋存在质量问题（总楼层高度被B降低0.9米、房屋露台高度高于室内地面高度以致下大雨时水倒流进室内）为由，拒付此款。后A以B施工该房屋存在质量问题要求B赔偿不成，故而成讼。 三、争议焦点：    A主张B未按合同约定施工建造房屋，理应赔偿其10万元损失的理由是否成立。 四、律师意见： 1.A认为“双方并没有在工程完工后进行验收”。笔者认为B在施工过程中，A经常到施工现场检查施工，工人也与A进行过确认，直至施工完毕，A未提出任何异议。如果房屋的施工不符合A的要求，A可以拒绝继续施工，或要求B进行返工、重做。A自始至终均未提出任何异议，可见A对该房屋的施工是认可的。 2.A与B在施工完毕后进行了结算，明确了全部工程款在扣减A已支付给B的款项后的尾款数额为6万元，若工程未验收，A是不会与B进行工程款结算的。A结算并付款的行为可反证工程验收合同。 3.A在B施工完毕后对该房屋进行了装修并入住，应视为对该房屋进行了验收且房屋质量认定合格。《建设工程施工合同司法解释一》第十三条规定：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。 4.A称B未按合同要求施工，降低了楼层高度。A与B签订的《建房合同》中是有明确约定每层楼高，但同时有约定“严格按照设计图纸要求而施工”。B在施工过程中因为楼梯踏步高度的原因，楼层高度只能与楼梯踏步相匹配，因此降低楼层高度。但是经过A的同意，A提供的图纸中楼层高度亦为变更后的高度。之前签订的《建房合同》经过双方协商一致后变更，B是按合同要求施工的。 5.A关于损失数额10万元，无任何依据。A无证据证明B有违约行为，B无任何过错，不应承担任何赔偿责任。退而言之，即使A存在损失，也是以实际损失为限。而A无证据证明其存在实际损失，其主张具有随意性，无事实依据，不应支持。 6.A在二审中提出要求对所涉房屋进行质量鉴定。虽然A提出该请求，但是否属于鉴定事项，只有法院认为需要鉴定的，才依法启动鉴定程序。“人民法院认为需要鉴定”包含两层意思：第一，并非所有争议都需要鉴定，对鉴定应采取慎用的态度。除非不鉴定不能查明相关事实，否则不能轻易启动鉴定。第二，是否进行鉴定，应由人民法院决定，法官应掌握鉴定的启动权。并非只要当事人申请鉴定，就一概许可。在无证据证明A已申请鉴定，且属于必须鉴定事项的情形下，A应承担举证不能的后果。 五、法院认定： 二审法院采纳了代理律师意见。 六、裁判结果： 驳回上诉，维持原判。 七、相关法律适用： 一、农村建房纠纷案由的定性 农民自建低层住宅的建筑活动不适用《建筑法》，适用《村庄和集镇规划建设管理条例》。农村建房纠纷多年来一直存在将案由定为“建设工程合同纠纷”还是“承揽合同纠纷”之争，案由不同，适用法律不同，责任承担不同，各地法院裁判标准、结果不统一，一定程度上损害了法律的严肃性和法院的威信。最高人民法院2011年修订的《民事案件案由规定》将农村建房纠纷案由定为“农村建房施工合同纠纷”，列在建设工程合同纠纷之下，明确将农村建房纠纷界定为建设工程合同而不是承揽合同。故农村建房纠纷适用《村庄和集镇规划建设管理条例》及《合同法》中相关规定。 关于建设工程施工资质，我国法律规定了两个系列，分别是施工企业资质和建筑工匠资质。施工企业资质受《建筑法》和《建设工程质量管理条例》调整，建筑工匠资质受《村庄和集镇规划建设管理条例》调整。而最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定的施工企业资质不包括《村庄和集镇规划建设管理条例》第23条第2款中所指的建筑工匠施工资质。故农民自建低层住宅建筑活动中房主与无资质的建筑工匠签订的建房合同不适用《解释》。 两层（含两层）以下除住宅外其他如厂房、饭店、宾馆等建筑物的建筑活动，按照上文所述，该类建筑物不属于住宅，其容纳对象为不特定人，具有一定的共用性质，为最大限度保障人民群众的生命和财产，对这类建筑物的建筑活动应严格要求，必须由具备相应建筑资质的建筑企业建造。三层（含三层）以上建筑物的建筑活动，为保证建筑物及施工过程的安全性，更应适用严格的管理规范。故该两类建筑物在法律适用上均适用《建筑法》、《合同法》及最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定。   二、农村建筑工匠没有资质与房主签订的施工合同的效力   按照我国建设工程施工资质的管理体系，对于没有资质的建筑工匠所签订的合同的效力，显然不能适用最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条的规定判断和认定。没有建筑工匠资质的个人承建两层以下的农村住宅建造，违反了《村庄和集镇规划建设管理条例》第23条第2款的规定，该规定属于行政法规强制性规定，那么是否就可以按照《合同法》第52条第5项的规定认定合同无效？笔者认为，该合同不当然无效。理由是：  1、法律、行政法规强制性规范进一步分为管理性强制性规范和效力性强制性规范。违反效力性强制规范的行为无效，违反管理性强制性规范并不导致民事行为无效。《村庄和集镇规划建设管理条例》规定审核办理建筑工匠资质的目的是为了保证工程质量，加强对个体建筑工匠的有效管理。故在农村建房合同纠纷案件中，建筑工匠的资质属于管理性规范。  2、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》规定了农村建筑工匠应具备相应资质的原则，建设部《村镇建筑工匠从业资质管理办法》具体制定了建筑工匠资质管理机构、审核程序，而该管理办法已被废止，之后再没有办理建筑工匠资质的规定，农村个体建筑施工人无法办理《村镇建筑工匠资格证书》。由于建筑行政主管机构、管理依据缺失造成的无法办理资质。 基于上述原因的存在，建筑工匠没有资质与房主签订的建房合同（两层以下）为有效合同。 三、与农村建房相关纠纷的法律关系及适用 建房过程中如发生人身损害事件，之前法律关系、责任承担及适用法律存在较大争议。主要有以下三种观点：1、房主与承建人之间是建设工程合同关系，适用《建筑法》或《村庄和集镇规划建设管理条例》，归责原则为由承建人独立承担责任，根据合同相对性原则，房主不承担责任。2、承揽合同关系，适用《合同法》和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，归责原则为过错原则。3、雇佣合同关系，适用《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，归责原则为房主与承建人的连带责任。 笔者认为，最高人民法院2011年修订的《民事案件案由规定》将农村建房纠纷案由定为“农村建房施工合同纠纷”，已然将农村建房纠纷案件定性为建设工程施工合同，并非承揽合同，发包人与承建人之间建立的是合同法律关系，其他于此相关纠纷的处理均应以此为前提。   由于我国农村建房法律法规不够完善，所以在审判实践中仍应以现行法律法规为依据，充分理解法律的精神，正确适用法律，公平、合理处理农村建房纠纷中发生的各类案件。 陈小玲，湖北元初律师事务所实习律师。考有会计证、取得会计初级职称并从事数年财务工作，具备一定的财务知识。目前处理过建设工程施工合同纠纷、租赁合同纠纷、买卖合同纠纷、机动车交通事故责任纠纷、退伙纠纷、劳动争议等多起案件，有效维护当事人合法权益，获得当事人的好评。本人将不断学习提升自己的专业知识、积累更多的办案经验，为当事人提供优质、高效的法律服务。 </div>