业主委员会选举、换届不可不说的法律问题

湖北元初律师事务所 熊虎鹏律师   在今年元月开始的新冠疫情防控阻击战中，住宅小区成为了疫情防控的重要防线，小区的业主罕见的都在家中共同抗疫，表现出了空前的团结。在此期间，大多数小区的业主委员会积极作为，为小区业主提供全方面服务，督促物业公司落实小区服务，代业主购买防疫物资、生活物资，帮助独居老人，组织志愿者开展防疫工作等。但也有一些小区的业主委员会不履行职责，毫无作为，业主委员会委员在防疫中集体消失，更为甚的是有的还作出了侵害业主合法权益的行为，引起了小区业主集体愤慨。目前疫情防控形势向好，一些小区业主想启动重新选举业主委员会、更换业主委员会委员的程序，真正选举出一个符合民意、有担当、有作为、讲奉献的业主委员会，但真正落实的时候，发现涉法问题较多、各方阻力较大、业主共同决策难、相关程序推进缓慢等问题。本文对《物权法》《国务院物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《住建部业主大会和业主委员会指导规则》进行梳理，从本地小区如何依法维护自身合法权益的角度，对业主委员会选举、换届中的相关法律问题提供一些指引，希望能对维权业主依法行使权利有所裨益。 一、业主委员会的性质 根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是指业主选举产生在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。另一种观点认为，业主委员会是指依据业主公约或者法律的规定，在房地产行政管理部门、乡镇（街道）人民政府的指导下成立的业主大会选择产生的，由业主代表组成的代表业主利益，监督物业管理企业工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。   二、如何认定业主身份 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。   三、业主投票权及业主大会面积和业主人数如何确定 业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数： （一）专有部分面积按照建筑面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积之和计算；一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。 （二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数按照以上统计的总和计算。 （三）业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。   四、谁有权选举业主委员会、更换业主委员会委员 业主委员会由业主大会依法选举产生，对其负责、受其监督。选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   五、业主委员会的哪些事项由业主大会决定 （一）业主大会议事规则（包括：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定）、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则； （二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务； （三）审议业主委员会提交的物业服务合同草案； （四）业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准； （五）改变或者撤销业主委员会作出的决定。   六、业主大会共同选举业主委员会、更换业主委员会的形式与程序 （一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 （二）业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。 （三）采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。 （四）未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。 （五）业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 （六）业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议: 1、业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的； 2、需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的； 3、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 4、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。 （七）召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。 （八）业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。   七、首次业主大会如何召开 （一）符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议： 1、交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的； 2、交付的房屋套数达到总套数百分之五十的； 3、自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。 （二）符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当书面报告房产行政主管部门；业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。 （三）首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。   八、业主大会筹备组如何产生 （一）业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。 （二）筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。   九、业主大会筹备组的工作职责 （一）确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则； （三）起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则； （四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单； （五）首次业主大会会议的其他准备工作。 （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 以上内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，第二项内容还应当在物业区域内显著位置公告。业主对公告内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。 （八）筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。   十、业主委员会的组成以及委员应具备的条件、任期、补缺、职务终止 （一）业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员应当符合下列条件： 1、具有完全民事行为能力； 2、遵守国家有关法律、法规； 3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； 4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 5、具有一定的组织能力； 6、具备必要的工作时间。 （二）业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。 （三）业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止: 1、以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的； 2、因物业转让、灭失等原因不再是业主，不再具备业主身份的； 3、丧失民事行为能力、不再具备履行职责能力的； 4、依法被限制人身自由、任职期间被追究刑事责任的； 5、法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他情形。 （四）业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格： 1、以书面方式提出辞职请求的； 2、不履行委员职责的； 3、利用委员资格谋取私利的； 4、拒不履行业主义务的； 5、侵害他人合法权益的； 6、因其他原因不宜担任业主委员会委员的。 （五）业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 （六）业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交。 （七）业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。 （八）业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告。   十一、业主委员会选举完成后的备案 （一）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续： 1、业主大会成立和业主委员会选举的情况，业主大会决议和业主委员会委员名单； 2、管理规约； 3、业主大会议事规则； 4、业主大会决定的其他重大事项。 （二）业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。   十二、业主委员会印章的制作与使用 （一）业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用；业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。 （二）业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定、业主委员会会议的决定。 （三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。   十三、业主委员会的换届选举及档案、印章等移交工作 （一）业主委员会任期届满六十日（或三个月）前，应当组织召开业主大会会议，完成换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。 （二）因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。 （三）业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。   十四、业主委员会不履行组织召开业主大会、业主委员会会议职责的如何处理？ （一）业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。 （二）按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。   十五、业主委员会的权利、义务 （一）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 （二）业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 1、执行业主大会的决定和决议； 2、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问； 3、根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同（鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业）； 4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益； 5、监督管理规约的实施，督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷； 6、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； 7、组织、监督住宅专项维修资金的筹集和使用； 8、根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况； 9、配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作； 10、业主大会赋予的、法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。 （三）业主委员会委员不得有下列行为： 1、拒绝或者放弃履行委员职责； 2、挪用、侵占业主共有财产； 3、利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬； 4、打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人； 5、泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动； 6、其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。 （四）业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 （五）业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 （六）业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 （七）在物业管理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 （八）因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 （九）违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。 （十）业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。合同期满仍未决定的，原物业服务合同应当继续履行，物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合同的除外。 （十一）业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并履行下列交接义务： 1、移交前期物业服务合同、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验、交接记录、其他与承接查验有关的资料； 2、移交物业服务用房； 3、提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料； 4、移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料； 5、结清预收、代收和预付、代付的有关费用； 6、提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料； 7、移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料； 8、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。 （十二）业主委员会应当向业主公布下列情况和资料： 1、管理规约、业主大会议事规则； 2、业主大会和业主委员会的决定； 3、物业服务合同； 4、专项维修资金的筹集、使用情况； 5、物业共有部分的使用和收益情况； 6、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况； 7、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； 8、其他应当向业主公开的情况和资料。   十六、业主委员会会议如何作出决定 （一）业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。 （二）业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。 （三）业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。 （四）业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。 （五）业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。 （六）召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。   十七、业主委员会的工作经费来源与收支监督 （一）业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，收益中列支不足部分由全体业主分摊。业主委员会应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况，工作经费的收支情况应当每年在物业区域内显著位置公布一次，接受业主监督。 （二）工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。   十八、业主委员会办公用房如何安排 （一）业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。 （二）新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房： 1、不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米； 2、应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。   本文仅供大家分享与交流使用，相关内容不代表实践中必然被相关机构、人员采纳，如有不妥敬请指正。