离婚房产如何分割

湖北元初律师事务所  纪丽律师 随着近些年房价的上涨，房子牵动万千百姓的神经，房产分割就成了离婚双方的“必争之地”，婚前还是婚后买的房？夫妻共同出资还是父母出资？不同的情况，房屋的分割也不同，现笔者将带您了解日常离婚案件中房屋归属问题。 一、夫妻之间赠与房产，离婚时如何分割? 根据《婚姻法司法解释三》第六条规定婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。 此时经常碰到的问题：①在婚姻法中确认夫妻对婚姻财产的合法性，却也赋予了赠与人任意撤销权，只有对经过房产转让登记和公证的夫妻间房产赠与合同，才不得行使任意撤销权。也就是说，如果一方赠与另一方房产，哪怕是结婚很多年，只要是房产未过户或者未办理公证，赠与一方可以撤销赠与，离婚时房产还是属于赠与一方，不予分割。②婚前全款购房，并登记在自己名下，婚后加上另一方名字，如果双方没有相反约定，则该加名行为视为一方对另一方的赠与，该类型房产属于夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产分割。 二、一方父母出资购房，离婚房产如何分割? 根据《婚姻法司法解释三》第七条规定婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 此时经常碰到下面这样的情况：①婚前一方父母出资，房产登记在出资方子女名下，这时候要分两种情况：a、如果父母全额出资，产权也登记在出资方子女名下，则视为出资方子女的婚前个人财产，若无其他约定，离婚时，不能作为夫妻共同房产进行分割；b、如果父母只部分出资，产权登记在出资方子女名下，剩余房款以按揭款方式支付，且由夫妻共同还贷，则离婚时一般会将房屋判给登记方所有并由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分及其对应的因房价上涨所产生的增值部分，由取得房屋的一方对另一方进行补偿。②婚前一方父母出资，登记在另一方子女或双方子女名下，一方父母的出资应认定为对夫妻两人的赠与，房产一般认定为夫妻共同财产。如果父母明确表示赠与给另一方所有或双方有其他约定的，则按照父母赠与的意思表示或双方的其他约定处理。 三、双方父母出资购房，离婚房产如何分割? 根据《婚姻法司法解释三》第七条规定由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 这部分需要提请注意的问题：①婚前由双方父母出资购买的不动产，即使产权登记在一方子女名下，也应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与，如无其他相反约定，应认定为双方父母出资额的比例按份共有。②婚前双方父母出资，登记在双方子女名下，应当认定为父母出资购房是对各自自己子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。分割时，一般还是按照双方父母出资额的比例按份共有。需要说明的事，上述分割结果是在双方父母的出资既不是对其子女的借款也不是对双方赠与的情况下得出的结论。否则如果是借款，则按照债务来处理，夫妻双方应共同偿还对双方父母的还款义务，并承担连带责任。如果双方父母明确表示出资是赠与夫妻双方的，则按照赠与来处理。③婚后一方父母部分出资，尽管房产登记在出资子女名下，一般推定该出资属于对夫妻双方的赠与，所以，提醒各位父母给自己孩子买房时，尤其要注意：一是要全额出资，不要部分出资；二是要保留全额出资的证据，比如银行流水。建议专款专用，不要使用几个银行账号转账，以免举证不能或者出现和其他财产混同的情形。 四、一方婚前购买房屋，离婚房产如何分割? 根据《婚姻法司法解释三》第十条规定夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 在这里需要提前注意的是存在着几种不同情形：①如果婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，并登记在自己名下的，如并非投资经营所为，属于一方婚前财产的转化，应认定为一方个人财产；②一方婚前房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期间，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果没有夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，应当认定为一方的个人财产。③婚前全款购房，婚后取得的房产证，该类房产是一方在婚前用其个人财产购买的，虽然房产证的取得是在夫妻关系存续期间，不过只是出资方个人婚前财产在物质形态上的转化而已，仍属于其个人婚前财产，不应作为夫妻共同财产分割。在此特别需要注意的使用婚前财产在婚后买房，要避免和其他婚后财产混同并保留好相关的出资证据。 五、以父母名义买房，离婚房产如何分割? 根据《婚姻法司<a name="_GoBack"></a>法解释三》第十二条规定婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。 提请大家注意的是：由于房产登记在一方父母名下，如果在另一方及其父母均不承认房产属于“借父母之命购房”的情况下，法院通常不会将房产作为夫妻共有财产予以处理。要证明“借父母之命买房”，最好还是要提供当初“借名买房”的相关书面协议，如果是基于家人的原因而碍于情面不好签订书面协议，也可以提供各方的短信、微信聊天记录或者电话录音，还可以在转账记录中做类似于“借名买房”等字眼的备注，以证明借父母之名买房的事实。借父母之外的其他人之名义购买房产，也可参考此方法保留证据。 六、以按揭贷款的方式买的房屋，房产如何分割? 以按揭贷款方式买的房屋所有权归属是有特殊性的。在婚姻关系存续期间，双方是以共同收入来偿还银行贷款本息的，所以只能认定该套房屋的现有价值属于夫妻共同所有。根据我国《婚姻法解释(二)》第21条也只规定了:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”如果双方可以协商一致，可以在离婚协议书约定房产的归属。如果不能就房产归属协商一致，而需要通过法院诉讼解决，则由于该套房屋尚未取得产权证，有的法院依据上述法条没有判决房屋所有权的归属，只能确定使用权，待取得完全所有权后另行处理。 目前，离婚案件中因房产分割问题而引发各种矛盾，希望每一对走进婚姻殿堂的情侣都是幸福的，相濡以沫或许令人感动，而相忘于江湖则是另一种境界。 作者简介：纪丽律师，女，汉族，大学本科学历，具有良好的法学教育背景，深厚的法学理论素养，通晓现行重要的法律法规。现为湖北元初律师事务所律师，执业证号：14202201411724066。 纪丽律师目前为止已办理过各类诉讼案件，在本地报刊对众多案例进行过点评，也在《东楚晚报》上做过法律咨询，并积极参加送法下社区活动，免费解答市民的法律疑难问题，受到社会广泛好评。 纪丽律师工作认真细致，且曾在基层法院担任书记员，熟悉民事审判诉讼流程及民事审判人员办理案件的思考、顾虑与案件的处理方式。且善于与当事人及法官进行沟通。到目前为止，大部分案件以调解结案，委托人对代理结果颇为满意。 纪丽律师擅长从事民商事案件代理业务，并本着“诚实守信、勤勉尽责、最大限度的维护当事人的合法权益”的执业宗旨在追求公平正义的法律道路上不断探求。 作为黄石首家民商法律专业所律师团队的一员，秉持“专业至上、公允诚信、勤勉敬业”的理念，竭诚为您优质、高效的法律服务。